2025년 하반기부터 정부가 새롭게 추진하는 지분형 모기지 제도가 본격화됩니다.
기존의 주택담보대출(주담대) 구조와는 다른 ‘지분투자’ 개념이 적용돼,
내 집 마련 방법에 큰 변화를 불러올 정책으로 주목받고 있는데요.
지분형 모지기 대출과 일반주택담보대출의 차이점,
무주택자 & 유주택자의 신청 자격, 소득 요건, 시세 기준까지 자세히 알려드리겠습니다.
3분만 집중하셔서 이 글을 읽어보신다면 부동산 구매라는 큰 결정을 앞둔 모든 분께 큰 도움이 되실거라 확신합니다. 끝까지 봐주세요.
2025년 지분형 모기지 대출이란?
한마디로 정리하면 대출이 아닌 공동 소유 방식을 말합니다.
집을 살 때 부족한 금액을 은행 대출이 아닌 ‘국가가 투자자처럼 지분을 소유하는 방식’으로 메우는 제도입니다.
내가 집값의 일부만 부담하고,
나머지는 주택금융공사가 지분 투자 형태로 지원합니다.
주택은 내 명의로 실거주 가능합니다.
실제 지분은 주택금융공사와 나눠가지는 구조입니다.
📌 실제 예시
집값이 만약에 10억이라면
본인자금은 2억 + 주택금융공사 지분 투자 2억 + 주택담보대출 2억
기존에는 4억을 본인이 대출로 해결해야했지만, 그 중 일부를 정부가 지분 형식으로 투자해
대출 부담을 줄여주는 방법이에요.
📌 지분형 모기지 장점
- 대출 이자 감소 : 원리금 부담이 확실히 감소 됩니다.
- 위험 분산 : 집값 하락 시 손실을 지분대로 분산할 수 있습니다.
- 신용등급영향이 적음 : 전체 대출이 아닌 지분 대출이 적용되므로 신용도 부담도 낮습니다
- 내 집마련의 장벽을 낮춤 : 적은 금액이여도 구매가 가능합니다.
지분형 모기지 vs 주담대(일반 주택담보대출) 차이
지분형 모기지는 공동 소유로 투자하고 이익과 손실을 함께 공유하는 형태이며,
일반 주담대는 단독 명의로 소유 & 투자하고 이익과 손실은 개인이 부담하는 형태입니다.
| 항목 | 지분형 모기지 | 주담대 (일반 대출) |
|---|---|---|
| 소유 형태 | 공동 소유 (내 지분 + 주금공 지분) | 100% 본인 소유 |
| 자금 조달 방식 | 주금공이 직접 지분 투자 | 은행 대출 |
| 매달 상환 여부 | 없음 (이자도 없음) | 매달 원금 + 이자 상환 |
| 집값 하락 시 | 지분만큼 손실 분담 | 모든 손실 본인 책임 |
| 집값 상승 시 | 수익도 지분대로 나눔 | 수익 전액 본인 소유 |
| 매도 시 수익 | 지분 비율에 따라 정산 | 전액 본인 귀속 |
2025년 지분형 모기지 대출 신청 대상
정부는 기존에 무주택자만 지원하려고 계획했던 지분형 모기지를,
2025년 하반기부터 유주택자에게도 확대 적용하는 방안을 검토하고 있습니다.
1. 무주택자
소득 요건: 도시근로자 중위소득 180% 이하 예상
주택 유형: 신규 분양 + 기존(구축) 주택 모두 가능
거주 요건: 실거주 목적 필수
2. 유주택자 (확대 적용 검토 중)
기존에 1주택을 보유 중이나 대출이 과도한 경우
기존 주택담보대출 일부를 지분으로 전환하여 부담 경감
대상: 실거주 목적 소유자, 2주택 이상자 제외
주택금융공사와 지분 재구성 계약 체결 필요
그럼 대출이 “과도한 경우”를 어떤 기준으로 결정할까요?
유력한 방법은 DSR 또는 LTV를 기준으로 할 가능성이 높습니다.
2025년 지분형 모기지 대출 주택 시세 기준
이 정책 취지상 실수요자 중심으로 제한되며,
고가 주택이나 투기성 보유자는 배제될 가능성이 높습니다.
| 지역 | 적용 상한 시세 (예정) |
|---|---|
| 서울 | 10억 원 이하 |
| 경기도 | 6억 원 이하 |
| 지방광역시/중소도시 | 4억 원 이하 |
2025년 지분형 모기지 대출 유의사항
유주택자의 경우 이미 하락한 집값 기준으로 지분이 재 구성됩니다.
즉, 기존 손실은 본인이 확정적으로 부담하겠다는 뜻이기도 합니다.
매도 시 지분대로 수익을 나눠야 합니다.
FAQ: 자주 묻는 질문
Q. 유주택자도 신청할 수 있나요?
정부는 과도한 대출을 받은 1주택자에 한해 지분형 모기지 전환을 허용하는 방안을 검토 중입니다.
Q. 집값이 떨어지면 어떻게 되나요?
손실은 지분율에 따라 정부와 분담되므로 리스크가 줄어듭니다.
Q. 월 상환금이 없다는 게 사실인가요?
네, 지분 투자이기 때문에 매달 상환 의무는 없으며, 매도 시 수익을 정산합니다.
“지분형 모기지는 대출이 아닌 투자 개념이기 때문에, 해당 지분에 대해서는 이자 상환 의무가 없습니다. 다만 대부분의 경우 지분형 모기지는 전체 매매금액의 일부만 차지하고, 나머지는 대출로 충당하게 되므로 일부 대출이자 부담은 남을 수 있습니다.”
지분형 모기지는 주담대에 비해 금융 부담이 적고, 정부와 리스크를 공유할 수 있는 새로운 주택금융 모델입니다. 무주택자뿐 아니라, 유주택자에게도 기회가 열릴 수 있는 만큼 제도 시행 시기를 잘 지켜보는 것이 중요합니다.
